そもそも不動産投資とは

不動産投資と株等の投資との違い

不動産投資が他の投資に比べ圧倒的に勝っている点が収入の「堅実(安定)性」です。
他の投資(株、FX等)はスピード(流動性)においては優れておりますが、損害も同じく伴います。不動産投資は「確実」かつ「長期的」な安定収入が最大の魅力です。

大事なのは「入居率」!

不動産投資が他の投資に比べ圧倒的に勝っている点が収入の「堅実(安定)性」です。

弊社のメインページにも大きく謳っているように、何よりも大切なことは「入居率」です。いくら想定利回りや想定年収が高くても、実際に入居している戸数が少なければ全く意味がありません。さらに、長期的に考えた際、現時点では満室であっても未来の入居率が保証されているわけではありません。

それでは何を基準に物件選定していけば良いのでしょうか。

物件選定のポイント

実際に不動産投資を始めるとしてもどのような物件を選べばよいのか、ある程度の選定基準が必要になってきます。
何よりも大切なことは「入居率」です。いくら想定利回りや想定年収が高くても、実際に入居している戸数が少なければ全く意味がありません。
さらに、長期的に考えた際、現時点では満室であっても未来の入居率が保証されているわけではありません。それでは何を基準に物件選定していけば良いのでしょうか。

ポイントは以下の5点です。

1. 駅からの徒歩距離
長い目で見て物件価値が下落しない最重要ポイントです。
2. 新築か、中古でもリフォーム済みか
たとえ空室が発生しても早期に再度入居する確率が高い要因として室内のクリーンさは非常に重要です。
3. 売主が手放す理由
単純にオーナーチェンジか、他の理由は無いか、実際の家賃利益が損なわれたため売りに出したのか、要確認です。
4. 築年数が古くても満室を維持している物件こそ◎
新築だからという理由だけで満室な状態の物件よりも中古で長期にわたって満室の物件こそが理想の投資対象であると言えます。
駅からの徒歩距離や周辺環境等様々なプラス要因が重なっていると言えます。※ただし新築物件をお勧めしないわけではありません。魅力ある物件は多数あります。
5. 物件周辺の状況も細かく確認
収益物件を持つということは室内の状況だけではなく、駐車場、階段やエレベーター、隣接する建物との距離、採光、管理会社の管理状況、外装の問題、水道・電気系統の問題が無いか等細かく調べなければなりません。弊社SHUEKIでは問題のある物件を 掲載しないように他のサイトと比較しても徹底しておりますが、最終責任者は所有不動産会社のため遠慮なく資料請求や質問をぶつけてください。

3本柱の計画をたてる

不動産投資では大きく分けて、以下の作業が必要になります。

  • 資金用意

  • 物件選別

  • 物件運営

資金用意

  • ・ 物件購入時の自己資金(頭金)は最低通常物件価格の1割(~2割)は必要です。
  • ・ 物件に対する融資は
    1. a. 路線価(土地の価値)から銀行が担保価値を計算します。あくまで目安ですが路線価で銀行融資の受けやすさが決まります。
    2. b. 北海道路線価についてはこちらを参照下さい。
    3. c. 築年数、建物の構造(建物の価値)によっても融資の受けやすさが決まります。
  • ・ 個人、法人に対する融資時の金融機関審査は以下の内容で決まります。
    1. a. 安定継続収入の有無(収入、勤続年数等)
    2. b. 物件投資に対する明確なビジョン
    3. c. 金銭面に対する人間的信用、返済の意思
    4. d. 不動産に関する知識レベル
      ⇒全てが基本的なその個人(法人)に対する信用の問題です。
  • ・ 融資までの流れは
    融資の申し出、書類の提出→b. 金融機関の審査→c. 金銭消費貸借契約、(根)抵当権設定契約、団体信用保証保険の終結→d. 融資実行です。

物件選別

物件7大チェックポイント

  • ・ 物件所在地
  • ・ 物件売買価格
  • ・ 家賃相場と収入
  • ・ 表面利回り・実質利回り
  • ・ 土地面積・土地権利
  • ・ 建物面積・建物構造・築年数
  • ・ 物件毎の備考をチェック
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